A Lei Complementar de número 214/2025 trata da Instituição do Imposto sobre Bens e Serviços (IBS), da Contribuição Social sobre Bens e Serviços (CBS), do Imposto Seletivo (IS), cria o Comitê Gestor do IBS e altera a legislação tributária, em resumo, é a Lei Complementar que oficializa a Reforma Tributária discutida, há anos, tanto nas esferas dos Executivos e Legislativos da União, dos Estados, e dos Municípios.
As operações com bens imóveis tem o seguinte tratamento perante a Reforma Tributária.
As pessoas físicas que realizarem operações com bens imóveis serão consideradas contribuintes do regime regular do IBS e da CBS, quando se tratar de locação, cessão onerosa e arrendamento de bem imóvel, desde que, no ano-calendário anterior a receita total com essas operações exceda R$ 240.000 (duzentos e quarenta mil reais) valor atualizado mensalmente pelo IPCA, e tenham por objeto mais de 3 (três) bens imóveis distintos. Também as operações de alienação ou cessão de direitos de bem imóvel, que estejam no patrimônio do contribuinte a menos de cinco anos, e desde que tenham por objeto mais de 3 (três) imóveis distintos no ano-calendário anterior estarão contempladas nesse tratamento, assim como estarão contemplados os que realizarem a alienação ou cessão de direitos, no ano-calendário anterior, de mais de 1 (um) bem imóvel construído pelo próprio alienante nos 5 (cinco) anos anteriores à data da alienação.
O enquadramento nesse tratamento também é extensível aos considerados pessoas físicas contribuintes do regime regular do IBS e da CBS que no próprio do ano calendário realizem operações de venda ou cessão de direitos de imóveis que estejam acima dos limites previstos no parágrafo anterior, quanto a, alienação e cessão de direito de mais de três imóveis, e alienação de mais de um imóveis construído pelo vendedor nos cinco anos anteriores ao da venda, ou, realize locação ou cessão onerosa de bem imóvel em valor que exceda 20% dos R$ 240.000,00.
A incidência do IBS e da CBS ocorrerá com relação as seguintes operações com bens imóveis: alienação, inclusive decorrente de incorporação imobiliária e deparcelamento de solo; cessão e ato translativo ou constitutivo onerosos de direitos reais; locação, cessão onerosa e arrendamento considerando-se aqui também a servidão, a cessão de uso ou de espaço, a permissão de uso, o direito de passagem, demais casos em que se permita a utilização de espaço físico, quando forem realizados a título oneroso; serviços de administração e intermediação; e serviços de construção civil.
Ainda, quando se trata de bens imóveis, o BS e a CBS não incidirão nas operações de permuta de bens imóveis, exceto sobre a torna (retorno), na constituição ou transmissão de direitos reais de garantia, nas operações acima comentadas, quando realizadas por organizações gestoras de fundo patrimonial, com objetivo de investimento do fundo patrimonial.
No caso de operações relacionadas a permutas de imóveis realizadas entre contribuintes do regime regular do IBS e da CBS fica mantido o valor do redutor de ajuste do imóvel dado em permuta, que poderá ser utilizado em operações futuras com o imóvel recebido em permuta, e no caso de permuta para entrega de unidades a construir, o redutor de ajuste será aplicado proporcionalmente à operação de cada permutante, tomando-se por base a fração ideal das unidades permutadas
Quanto as operações de alienação, locação, cessão onerosa e arrendamento de bem imóvel de propriedade de pessoa física sujeita ao regime regular do IBS e da CBS que nãoestejam relacionadas ao desenvolvimento de sua atividade econômica, deve-se observar disposições relacionadas a uso pessoal dos bens, ou seja, os bens que não estejam relacionados ao desenvolvimento de atividade econômica por pessoa física caracterizada como contribuinte do regime regular serão consideradas de uso ou consumo pessoal.
Para as locações, cessão onerosa ou arrendamento de imóvel residencial por contribuinte sujeito ao regime regular do IBS e da CBS, com período não superior a 90 (noventa) dias ininterruptos, a tributação ocorrerá de acordo com as mesmas regras aplicáveis aos serviços de hotelaria
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