A Lei Complementar de número 214/2025 trata da Instituição do Imposto sobre Bens e Serviços (IBS), da Contribuição Social sobre Bens e Serviços (CBS), do Imposto Seletivo (IS), cria o Comitê Gestor do IBS e altera a legislação tributária, em resumo, é a Lei Complementar que oficializa a Reforma Tributária discutida, há anos, tanto nas esferas dos Executivos e Legislativos da União, dos Estados, e dos Municípios.
A Reforma Tributária traz uma abordagem específica sobre período de transição das operações com bens imóveis relacionados ao regime de afetação.
O artigo 485 da L. Complementar menciona que incorporações imobiliárias, submetidas ao patrimônio de afetação (o terreno e as acessões objeto de incorporação imobiliária, bem como os demais bens e direitos a ela vinculados, manter-se-ão apartados do patrimônio do incorporador e constituirão patrimônio de afetação, destinado à consecução da incorporação), com pedido de opção pelo regime especial tributário do patrimônio de afetação, e tendo esse pedido efetivado (entrega do termo de opção perante a Receita Federal e afetação do terreno objeto da incorporação) antes de janeiro/2029, poderá optar pelo recolhimento da CBS, considerando a incorporação sujeita ao regime especial de tributação unificada equivalente a 4% da receita mensal recebida contemplando ai o IRPJ, o PIS, a CSLL e a Cofins, opção essa equivalente a CBS de 2,08% da receita mensal recebida. Se a incorporação estiver contemplada no regime especial referente a imóveis residenciais de interesse social com construção iniciada ou contratada a partir de 31/março/2009 e com registro em cartório até 31/dezembro/2018, tendo tributação unificada equivalente a 1% da receita recebida mensal, a opção indicará o pagamento da CBS com alíquota de 0,53% da receita mensal recebida.
A opção comentada nesse artigo elimina outra possível forma de incidência do IBS e da CBS na operação. Da mesma forma a opção em análise não permite apropriação de créditos do IBS e da CBS quanto a aquisições para uso e/ou destinadas a respectiva incorporação imobiliária sujeita ao patrimônio de afetação. Essa opção também impede o uso de redução de ajuste que será utilizado a partir de 01/janeiro/2027 para reduzir a base de cálculo do IBS e da CBS apurados em regime regular e que sejam referentes a venda de bens imóveis, assim como não permite ser utilizado o redutor social (artigo 259 da L.C.) que permite a contribuinte do regime regular do IBS e da CBS utilizar redutor social de R$ 100.000,00 por bem imóvel residencial novo, e R$ 30.000,00 por lote residencial, redutos esse limitado ao valor da base de cálculo após a redução.
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